Cette question ne se pose pas pour :
- l'investissement dans le neuf que vous achèterez en Pinel
- l'investissement dans un meublé que vous ferez en LNMP Location Meublée Non Professionnelle au réel ou en micro Bic selon les situations.
La question se pose donc uniquement pour l'investisseur dans l'ancien.
Investir via une société civile immobilière ou en nom propre?
Dès que vous vous lancez dans la constitution d'un patrimoine immobilier, il est important de vous poser la question de pourquoi je le fais et/ou pour qui ?
Toute personne qui a une volonté de transmettre du patrimoine à son partenaire, sa famille ou qui il veut, doit constituer une SCI (société civile Immobilière) et acheter via cette SCI les biens destinés à la location.
Si votre souhait est d'acheter un bien tous les 10 ans pour le louer et le revendre, que vous n'êtes pas trop assommés par l'impôt sur le revenu alors une SCI n'a pas d'intérêt pour vous, mais les cas sont rares.
La SCI est un outil patrimonial souple, facile à utiliser et qui impose de faire bilan et PV chaque année (ce qui est assez facile à réaliser ou à faire réaliser).
Investir en SCI : choisir l'impôt sur les sociétés ou l'impôt sur le revenu?
C'est une question assez classique dans nos métiers dont la réponse a évolué au fil de l'aggravation de la fiscalité des 30 dernières années.
La SCI soumise à l’IS (Impôt sur les sociétés) est redevable d'un taux d’imposition de 15% jusqu’à 38 120€, 28% jusqu'à 500 000€, puis 33,33% au delà. Puis les revenus distribués seront soumis à la flat tax de 30%.
Les revenus d'une SCI à l’IR seront redevables des prélèvements sociaux (17,20%), mais seront soumis au barème de l'impôt sur le revenu. Le total des impôts à payer peut atteindre rapidement les 47,20 %, 58,20% ou encore 62,20% !
Évaluation sur un exemple :
Pour un revenu imposable de 35 000€ annuel, une tranche d'impôt à 45%
L'IS sera 5250€, la flat tax de 8925€ soit un net restant de 20 825€.
L'iR sera de 15 750€, la csg de 6020€ soit un net restant de 13 220€.
Une différence de 7605€ chaque année en faveur de l'IS : 21% du montant des loyers.
Si nous partons de l'hypothèse que le bien est évalué à 583 300€ (taux de capitalisation à 6% par rapport au revenu imposable obtenu ), ces 9 725€ d'économie fiscale représente 1,66% de la valeur du bien chaque année en faveur des sci soumises à l'IS.
Ce sont ces calculs qui font pencher la balance clairement en faveur des SCI soumises à l'IS.
Coût de la vente d'un bien acheté en SCI soumise à l'impôt sur les sociétés
Pour les biens logés dans des SCI soumises à l'IS, la plus-value sera soumise à la flat tax de 30%
MAIS
la plus-value ne se calcule pas à partir de la valeur d'achat...La plus-value est le prix de vente, déduction faites des amortissements pratiqués.
Vous payez donc de l'IS sur les amortissements pratiqués et la flat taxe.
Si vous amortissez 4% par de l'immeuble, au bout de 10 ans, 40% de la valeur a été amortie et devient imposable.
L'IS sera généré sur ces 40% ( à 15% sur les premiers 38 000€ 28% jusqu'à 500 000€, puis 33,33% au delà ) puis la flat tax sur le dividende distribué (30%).
Au bout de 20 ans, 80% de la valeur a été amortie, donc l'IS portera sur ces 80% puis également la flat tax.
Reprenons notre exemple:
Considérons qu'il n'y a aucune plus-value sur 10 ans ni 20 ans. Hypothèse prudente.
Valeur du bien cédé 583 000€ pour une SCI soumise à l'IS
| Cession à | IS sur cession | Flat tax sur distribution | Reste net sur cession |
| 10 ans | 60 340€ | 51 858€ | 470 802€ |
| 20 ans | 125 636€ | 102 229€ | 355 135€ |
Valeur du bien cédé 583 000€ pour la SCI soumise à l'IR:
| Cession à | Reste net sur cession |
| 10 ans | 583 000€ |
| 20 ans | 583 000€ |
Comme souvent, c'est la finalité du projet qui permet de déterminer au mieux le choix entre une SCI soumise à l'impôt sur le revenu ou sur les sociétés. Donc cette réflexion doit avoir lieu en amont de votre achat.
L'aggravation de la fiscalité personnelle avec 20 ans d'alourdissements fiscaux, 20 ans d'ISF et maintenant d'IFI vous font perdre beaucoup d'illusions quand votre rôle est de conseiller vos clients à optimiser et à arbitrer leur patrimoine.
Vous l’aurez compris, la fiscalité en période de détention est beaucoup plus avantageuse pour les SCI soumises à l’IS. Cela se révèle beaucoup plus problématique en cas de revente où l’imposition sur l’amortissement (qui est un réel plus durant la détention), agit défavorablement.
En cas de vente programmée, l’IR semble plus adaptée sauf à moduler intelligemment l’amortissement. Pour de l’investissement destiné à la transmission, l’IS est tout indiqué.
Attention, toutefois de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier, car si un gouvernement voulait punir les investisseurs immobiliers, il aggraverait la fiscalité de toutes ces sociétés détentrices d'actifs immobiliers soumises à l'IS.
Donc si vous avez le choix, je vous recommande de conserver une détention soumise à l'IR pour une partie minoritaire de votre patrimoine.